Главные нюансы и подводные камни при подписании договора долевого участия в строительстве

Что нужно знать гражданину при заключении договора участия в долевом строительстве

Главные нюансы и подводные камни при подписании договора долевого участия в строительстве

Долевое строительство, несмотря на свои нюансы, является одним из выгодных с финансовой стороны видом приобретения недвижимости.

Если Вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме с целью улучшения своих жилищных условий или просто хотите вложить свободные денежные средства в недвижимость в качестве инвестиций, мы постараемся дать вам несколько практических советов и рассказать про нюансы договора долевого участия в строительстве; или Вы можете доверить столь ответственную работу нам, воспользовавшись услугой “Сопровождение сделок с недвижимостью «под ключ»”.

Необходимые документы для застройки

Основным и самым удобным для граждан способом приобретения жилья в строящемся доме является договор участия в долевом строительстве.

При заключении данного договора и выборе застройщика необходимо знать, что застройщиком может быть только юридическое лицо, но не любое, а только то, которое получило разрешение на строительство объекта (Статья 51 ГрК РФ – Разрешение на строительство // Форма разрешения на строительство), опубликовало проектную декларацию (подробнее о ней см. далее по тексту) и оформило право собственности (ЗК РФ Глава V. Возникновение прав на землю) или аренды (Земельный кодекс РФ Глава IV.) на земельный участок, на котором будет вестись строительство.

В отсутствие данных документов заключать с таким застройщиком договор не стоит, как не стоит поддаваться на его уверения в том, что со дня на день все необходимые документы будут у него на руках. Лучше либо дождаться доказательств получения таких документов застройщиком, либо начать искать иные варианты.

Проектная декларация содержит сведения о застройщике и о проекте строительства и опубликовывается застройщиком в СМИ и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети «Интернет» (обычно на официальном сайте застройщика), не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в Росреестр и в контролирующий орган.

Застройщик освобождается от данной обязанности в случае, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае у застройщика возникает обязанность представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Перед заключением договора участия в долевом строительстве (далее – договор УДС) нужно не только внимательно ознакомиться с проектом договора, но и предварительно проверить надёжность застройщика, в первую очередь проверив своевременность исполнения им своих обязательств при постройке предыдущих домов.

Найти информацию о застройщике можно в социальных сетях, СМИ, на сайте застройщика, на различных форумах, посвящённых долевому строительству, на сайтах судебных органов в Вашем регионе, в картотеке арбитражных дел.

Также можно ознакомиться с основными сведениями о застройщике, содержащимися в ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой службы.

Будьте внимательны

Рекомендуем с большой осторожностью рассмотреть вопрос сотрудничества с застройщиком, если он:

  • вместо заключения договора участия в долевом строительстве предлагает заключить иной вид договора, например, договор купли-продажи, предварительный договор участия в долевом строительстве и т.п.;
  • отказывается от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
  • навязывает дополнительные услуги (например, заключение предварительного договора, оплата дополнительных услуг, не предусмотренных положениями ФЗ № 214-ФЗ, за счет дольщика);
  • включает в текст договора условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства либо не указывает или отказывается указать в договоре условия об ответственности застройщика за несоблюдение сроков передачи объекта строительства дольщику, порядок пересчета и цену пересчета лишних квадратных метров и т. п.

Важность сбора как можно более полной информации о застройщике в последнее время приобретает очень большое значение в связи с участившимися случаями нарушения прав дольщиков в этой сфере.

Так, по данным Генеральной прокуратуры Российской Федерации, почти повсеместно застройщиками не соблюдаются сроки передачи квартир дольщикам.

В России сейчас насчитывается 510 проблемных домов и 42,5 тысячи пострадавших дольщиков.

Также распространены случаи заключения договоров, не предусмотренных законодательством, либо включения в договоры долевого участия в строительстве незаконных условий.

Доверяй, но проверяй

Застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учёт в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Только обладая всей необходимой информацией о застройщике и объекте строительства можно сделать окончательный выбор в пользу того или иного застройщика, после чего приступить к следующему шагу: заключению договора УДС.

Нюансы заключения договора УДС

Договор УДС (договор участия в долевом строительстве) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Оплата по договору УДС производится только после его регистрации в установленном порядке в соответствующем управлении Росреестра.

В договоре УДС в обязательном порядке должны содержатся следующие существенные условия:

  1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
  4. гарантийный срок на объект долевого строительства;
  5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Наличие в договоре всех вышеперечисленных существенных условий будет являться гарантией прав участника долевого строительства.

Важно: если договор УДС заключается с гражданином, то на отношения между гражданином и застройщиком распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей».

Что касается возможности внесения изменений в «типовой» договор участия в долевом строительстве, заключить который предлагает застройщик, отметим, что такой договор, как правило, разрабатывается самим застройщиком (чтобы не попасться на удочку недобросовестных застройщиков рекомендуем провести экспертизу договора), и содержит условия, отвечающие прежде всего его интересам. Но это вовсе не означает, что все его условия имеют обязательный характер для дольщика и не могут быть изменены. Напротив, условия могут быть дополнены сторонами конкретного договора долевого участия. Более того, с разными участниками договора могут быть заключены договоры УДС с различающимися условиями. И это не будет свидетельствовать об ущемлении прав и интересов других участников, если договор долевого участия будет соответствовать нормам закона.

Исключением является только условие о сроке передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Особенности и нюансы долевого строительства

Зачастую бывает так, что застройщик невзирая на всю очевидность несоответствия некоторых условий договора закону и нарушение тем самым прав дольщика, тем не менее не соглашается на изменение условий договора и по сути выставляет ультиматум: либо договор подписывается в таком виде какой есть, либо договор не будет заключён.

Естественно, что дольщик вправе отказаться от заключения договора в предложенном ему виде и продолжить поиски другого застройщика. Но как быть в том случае, если дольщик хочет купить квартиру именно у этого застройщика, поскольку ему нравится этот микрорайон? Или же дольщик к этому моменту получил в банке согласие на кредит на покупку квартиры у этого застройщика?

В такой ситуации в первую очередь необходимо попытаться получить от застройщика письменный отказ от внесения изменений в договор, чтобы в будущем, при оспаривании условий договора УДС в судебном порядке, можно было бы представить доказательства того, что дольщик пытался изменить договор, но застройщик, как более сильная сторона сделки, отказался.

В том случае, если не получается получить от застройщика письменный отказ, то необходимо всё взвесить и решить, заключать договор застройщиком или нет, поскольку в любом случае условия договора, противоречащие закону либо ущемляющие права потребителя, являются недействительными.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче им объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору (стать 15.6 ФЗ № 214-ФЗ). Если ответственность застройщика застрахована, то и доверие к такому застройщику будет выше и гражданину желательно настоять на включении в договор долевого участия соответствующих ссылок с указанием способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Напоследок добавим

Правильный выбор застройщика и грамотное оформление договора участия в долевом строительстве залог Вашего спокойствия и гарантия Ваших прав как будущего собственника жилья!

Конечно, разобраться во всех сложностях, тонкостях и нюансах оформления участия в долевом строительстве рядовому потребителю, не обладающему специальными знаниями и возможностями в данной сфере услуг, очень непросто, он является более слабой стороной по отношению к застройщику – профессиональному участнику строительства.

Поэтому в целях защиты Ваших интересов, минимизации рисков, гарантированного и своевременного получения заветных квадратных метров в будущем рекомендуем всем гражданам, потенциальным участникам долевого строительства, до заключения договора участия в долевом строительстве обращаться к профессиональным юристам, которые смогут не только оказать грамотную юридическую консультацию, но и дать мотивированное правовое заключение по конкретному объекту строительства, помочь в составлении необходимых документов и в целом в сопровождении сделки по заключению договора участия в долевом строительстве. Либо учесть расписанные нами нюансы договора долевого участия в строительстве, так получиться дешевле но рискованнее. В любом случае решать Вам.

Задать вопрос юристу в 1 клик

Источник: http://xn--80aeahfbug6bhlsn.xn--p1ai/%D0%B1%D0%BB%D0%BE%D0%B3/%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%B5-%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8%D0%B5-%D0%B2-%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5-%D0%BD%D1%8E%D0%B0%D0%BD%D1%81%D1%8B-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0

8 возможных рисков для дольщиков при покупке квартиры по ДДУ

Главные нюансы и подводные камни при подписании договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни которого имеют место при заключении сделки. Строительство на основе инвестиций набирает популярность. С помощью такого рода деятельности физическое лицо делает вложения денежных средств в строительство объекта недвижимости. После окончания стройки указанная в договоре квартира переходит вкладчику.

Покупка квартиры по ДДУ имеет и определённые риски, которые касаются как личностного, так и юридического фактора: обман застройщика, невозможность оплатить договор дольщиком и многие другие.

Для чего создают ДДУ

Долевое участие в строительстве, выгодное вложение своих средств, экономия денег при покупке жилья. Достоинством такой сделки выступает тот факт, что дольщик самостоятельно выбирает планировку, участвует в создании проекта своей квартиры, при этом стоимость такого жилья будет дешевле.

Правовым и нормативным актом для договора, выступает 214-ФЗ, регулярные уточнения, дополнения которого способствуют предотвращению мошеннических операций, вносятся своевременно в основной закон. Все особенности процесса изучены и предусмотрены законодательством, но риск, а также интересные нюансы могут возникать.

ДДУ – это основная часть оформляемой сделки между застройщиком и дольщиком.

Документ состоит из основных полномочий, прав и обязанностей двух сторон:

  1. Строительная компания обязуется возвести многоквартирный дом на предлагаемом участке. Своевременно окончить все работы, передать строение в пользование участников стройки.
  2. Каждый участник строительства обязуется выплатить указанную сумму в договоре, принять к пользованию жильё, которое было зафиксировано в документах.

Указанные права и обязанности нужно прописать в договоре отдельными пунктами.

Покупка квартиры – это всегда риски для обеих сторон, финансовые мошеннические операции разоряют строительную компанию, вследствие чего не будет завершена стройка, пострадают вкладчики. Неприятные ситуации возможны, особое внимание уделять составлению договора.

Долевой договор – это чётко обусловленные права и обязательства двух сторон одной сделки. Документ имеет законодательное основание для своей легальности. Риск всегда имеет место в определённом процентном соотношении, для каждой юридической сделки.

Но можно максимально обезопасить себя, если составить договор с учётом всех нюансов и возможных рисков.

Юридически правильно составленный договор, это уже 50% успеха, поэтому многие застройщики обращаются за помощью к юристам. Оформление сделки по долевому строительству – это не прихоть одной из сторон, а условие, предусмотренное законодательством. При заключении сделки учитываются нормы закона, правовые стороны.

Особенности оформления ДДУ, возможные риски при заключении

Строительство с помощью инвестиций от дольщиков, предполагает заключение договоров. Гражданин, заинтересованный в строительстве, заключает договор в индивидуальном порядке.

Выделяют этапы всего процесса такого вида строительства:

  • заключение, подписание ДДУ;
  • оплата указанной суммы в договоре, участниками стройки;
  • возведение объекта, в строгих рамках, указанных в документе;
  • передача завершённого объекта в эксплуатацию;
  • приём покупателем жилья, составление сделки приёма-передачи, подписывая данный документ, дольщик, соглашается со всеми выполненными работами, не имеет претензий к застройщику по качеству жилья.

Только закончив строительство в срок, и передав жильё в эксплуатацию, застройщик выполняет все условия сделки. Дольщик может оформить в собственность квартиру, только после передачи недвижимости.

Единого образца договора долевого строительства нет, каждая компания, заинтересованная в этом виде деятельности, составляет документ, основываясь на юридическую силу Федерального законодательства.

В большинстве случаев договора составляют юридические компании, которые специализируются на защите прав обманутых дольщиков.

Их задача сделать документы максимально прозрачными и снизить вероятность рисков, которые могут привести к неприятным конфликтам.

Договор долевого строительства составляется в индивидуальном порядке, с учётом нюансов определённого дела. Входит в свою силу он только после регистрации, этот пункт обязательный и контролируется законодательством, чтобы избежать возможности перепродажи одного жилья несколько раз.

Составленный документ индивидуален, каждый участник стройки вкладывает разные суммы, поэтому могут возникать некоторые нюансы, особенности, их необходимо фиксировать. ДДУ может быть только в письменном виде, так проще разглядеть его подводные камни. Для активации юридической силы документ нужно зарегистрировать, присвоить ему номер.

Способы проверки строительной компании

Долевое строительство имеет риски для дольщиков и для застройщика. Риски могут быть оправданными, поэтому специалисты рекомендуют проверять выбранного застройщика, а не слепо доверять рекламе.

Для начала нужно немного разобраться в рынке недвижимости:

  1. Изучить информацию в интернете по нескольким застройщикам, изучить личные данные, просмотреть объекты строительства. Найти информацию о том, не срывалась ли стройка, какие сроки предлагает компания.
  2. Просмотреть документы на разрешение строительства, а также на пользование участком земли, где планируют возводить объект.
  3. Обязательным условием для каждого застройщика является проектная документация, которая должна быть размещённой на официальном сайте компании, все разрешения, лицензию также прикрепляются к проекту.
  4. Размещение помещений, планировка квартир, этажей, возможные задумки будущего возводимого здания.
  5. Сведения о подрядчиках, сколько человек занимается деятельностью на данной стройке.

В зависимости от масштабов стройки слишком большое количество подрядчиков должно насторожить дольщика, такая схема может быть обманным манёвром, следует ещё раз проверить информацию.

Проверить намерения строительной компании можно многими способами. Перед подписанием сделки нужно проверить максимально много сведений о деятельности компании. Информация не бывает лишней, а простой гражданин будет уверенней в будущей сделке.

По мнению большинства пользователей, самым распространённым способом выведать истинную информацию о застройщике, это собрать правдивые отзывы, от покупателей предыдущих объектов, соучастников строительства. Следуя законодательству, застройщиком может быть только юридическое лицо, поэтому сведения о нём имеются в интернете.

Нюансы по ДДУ

ДДУ может иметь подводные камни, которые замаскированы под непонятные пункты в договоре. Строительные компании могут предложить дольщику заверить уже созданный документ о покупке жилья в недвижимости. В таком случае не стоит торопиться, документ должен составляться обеими сторонами, поэтому перед подписанием лучше тщательно изучить все пункты.

Этот документ должен содержать помимо общих характеристик, таких как проекта, адреса, местоположения объекта, ещё и обязательные пункты по законодательству:

  • срок расчёта, общая сумма;
  • срок передачи готового объекта в эксплуатацию;
  • гарантия на возведённый дом;
  • способы выполнения обязательств;
  • возможные варианты расторжения договора.

Основным нюансом во многих договорах является пункт, в котором застройщик может самостоятельно изменять срок строительства, изменять стоимость продаваемой недвижимости.

Такой способ поможет обезопасить застройщика от судебных разбирательств, если возникли непредвиденные обстоятельства во время строительной деятельности.

Но указанные пункты могут быть ловушкой для участников строительства, подписав, которые нужно будет выполнять.

Любой юридический договор имеет свои нюансы, которые должны учитываться при подписании. Долевое строительство имеет определённые риски для дольщиков и застройщиков, но грамотно составленный документ позаботиться о защите прав.

Но если были соблюдены все условия, а конфликтная ситуация возникла, то для её решения необходимо обратиться за профессиональной помощью. Инспекторы общества обманутых дольщиков могут помочь при решении разных спорных вопросов, на всех этапах заключения договора.

Возможные риски

Защита законодательными и правовыми актами, не гарантирует 100% уверенность при долевом строительстве.

Спорные ситуации выделяют такими пунктами:

  1. Если в договоре имеются пункты, которые не соответствуют федеральному законодательству, они не обладают юридической силой, они не выполняются дольщиками.
  2. При использовании инвестированных средств не по назначению, дольщик имеет право обратиться в арбитражный суд для возмещения своих затрат. В случае такого разбирательства судьи будут на стороне обманутого дольщика.
  3. Повышение стоимости после подписания договора, может быть, если самой сделкой предусмотрен перерасчёт. Составляется повторный договор, который регистрируется.
  4. При просрочке выполнения окончания строительства застройщиком, дольщик может обратиться в суд и требовать выплат неустойки, другой материальной компенсации. Если задержка завершения строительства длится 60 дней, то участник строительства расторгает договор в одностороннем порядке, предъявляет требования к возврату оплаченных средств.
  5. Повреждение, разрушение недвижимости, ответственность остаётся на строительной компании до момента окончания строительства.
  6. Возведённый объект не соответствует требованиям сделки, тогда дольщик может потребовать возмещения средств или устранения несоответствия. Когда имеются серьёзные нарушения, то гражданин имеет право расторгнуть сделку и потребовать возмещения ущерба.
  7. Возникновение риска изменения предназначения объекта, изменения проекта.
  8. Возможное банкротство строительной компании, участник имеет право подать иск для дальнейших разбирательств.

Покупка жилья в новостройке, участие в долевом строительстве могут вызывать ряд вопросов, на которые могут ответить профессиональные юристы или инспектора из общества по защите прав дольщиков.

Стоит не забывать и о выполнении своих обязательств дольщиком, ведь подписывая договор, он берёт на себя права и должен их соблюдать.

Если были зафиксированы серьёзные нарушения, уклонения от выполнения обязательств, то строительная компания имеет полное право обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

Застройщик имеет право расторгнуть договор с дольщиком при несоблюдении им правил, а также при невыполнении обязательств. Когда оговорённая сумма не оплачивается своевременно, пропускаются платежи.

Достоинства и недостатки сделки

Долевое строительство подводные камни, которого можно предусмотреть, грамотно составив сделку.

Купить жильё в новостройке, оформить ипотеку под залог договора, сделать переуступку прав пользования – это не все юридические операции, что можно совершать с ДДУ.

Форма составления документа предусмотрена законодательством, в документе могут быть дополнения, которые касаются определённого дольщика. Если договор имеет неточности нужно проконсультироваться со специалистом из юридической компании.

ДДУ популярный способ приобретения жилья, имеет свои положительные и отрицательные стороны:

  1. ДДУ является самым популярным способом приобретения жилья, но имеются как достоинства, так и неприятные стороны сделки. Основным преимуществом такого договора является его доступность для многих граждан, которые не могут позволить себе приобрести жильё. С помощью договора оформляется сделка о поэтапном внесении стоимости квартиры. Популярным способом стал и метод получения ипотеки, так деньги можно выплатить, уже проживая в квартире.
  2. Тщательно изучая все особенности 214 ФЗ, можно устранить возможные подводные камни. Мошенники действуют по наработанным схемам, поэтому есть обманутые дольщики, которые вложили свои средства и не получили желаемую недвижимость.

Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах.

Правила оплаты

Выплачивать стоимость жилья, чётко соблюдая процедуру оплаты банка. В документах договора, этап оплаты описывается и утверждается обеими сторонами. Каждый этап оформляется платёжным документом в бухгалтерской конторе строительной компании, которая выступает застройщиком. Если оплата происходит в банке, то также необходимы все квитанции и чеки.

Все платёжки важно хранить, ведь именно квитанции и чеки послужат доказательством, при обращении в суд, для показания свей правоты.

Судовые разбирательства могут быть:

  • строительная компания не выполняет свои обязательства;
  • недвижимость находится в залоге у банка из-за долгов;
  • возведённый дом не соответствует проекту.

Арбитражный суд находится на стороне дольщика, но не стоит забывать о правах и обязательствах обеим сторонам. Бумаги, что проходят по договору долевого строительства нужно хранить.

Сведения подтверждают правомерность действий участников.

ДДУ имеет вероятность риска, но спрос и доступность информации делает сделку более прозрачной. Риск можно снизить, если подойти к оформлению дела правильно, проверить информацию о застройщике и проконсультироваться у юриста.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/fz-214-podvodnye-kamni.html

Правовой вопрос
Добавить комментарий